物業(yè)管理條例

中華人民共和國國務(wù)院令第３７９號 

　　《物業(yè)管理條例》已經(jīng)２００３年５月２８日國務(wù)院第９次常務(wù)會(huì )議通

過(guò)，現予公布，自２００３年９月１日起施行。 　　 

　　總理 溫家寶 

二００三年六月八日

物業(yè)管理條例

第一章 總則　　 

　　第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權

益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。 

　　第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)

主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)

場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。 

　　第三條 國家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)

管理企業(yè)。 

　　第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管

理和服務(wù)水平。 

　　第五條 國務(wù)院建設行政主管部門(mén)負責全國物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工

作。 

　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理

活動(dòng)的監督管理工作。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì ) 

　　第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

　　（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； 

　　（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； 

　　（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議； 

　　（四）參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權； 

　　（五）選舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權； 

　　（六）監督業(yè)主委員會(huì )的工作； 

　　（七）監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 

　　（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權

和監督權； 

　　（九）監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項

維修資金）的管理和使用； 

　　（十）法律、法規規定的其他權利。 

　　第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： 

　　（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則； 

　　（二）遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共

秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度； 

　　（三）執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定； 

　　（四）按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金； 

　　（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用； 

　　（六）法律、法規規定的其他義務(wù)。 

　　第八條 物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。 

　　業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的

合法權益。 

　　第九條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。 

　　物業(yè)管理區域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區

建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。 

　　第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區、縣人

民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員

會(huì )。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決

定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。 

　　業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、

住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。 

　　第十一條 業(yè)主大會(huì )履行下列職責： 

　　（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則； 

　　（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作； 

　　（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 

　　（四）決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施； 

　　（五）制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使

用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度； 

　　（六）法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職

責。 

　　第十二條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征

求意見(jiàn)的形式；但應當有物業(yè)管理區域內持有１／２以上投票權的業(yè)主參

加。 

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。 

　　業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權１／２以上通過(guò)。業(yè)主

大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選聘和解聘物業(yè)管理企

業(yè)，專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主

所持投票權２／３以上通過(guò)。 

　　業(yè)主大會(huì )的決定對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。 

　　第十三條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。 

　　業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)２０％以

上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。 

　　第十四條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)１５日以前通知全體業(yè)

主。 

　　住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。 

　　業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄。 

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，履行下列職責： 

　　（一）召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 

　　（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理

企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 

　　（四）監督業(yè)主公約的實(shí)施； 

　　（五）業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。 

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起３０日內，向物業(yè)所在地

的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。 

　　業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的

業(yè)主擔任。 

　　業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。 

　　第十七條 業(yè)主公約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同

利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約

定。 

　　業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。 

　　第十八條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、

業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期等事項作出約定。 

　　第十九條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)

管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。 

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的

區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，

并通告全體業(yè)主。 

　　第二十條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與居民委員會(huì )相

互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。 

　　在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員

會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監

督。

　　住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委

員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。 

　　第三章 前期物業(yè)管理　　 

　　第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘

物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 

　　第二十二條 建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有

關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反

公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 

　　建設單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。 

　　第二十三條 建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人

明示，并予以說(shuō)明。 

　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守業(yè)主臨時(shí)公

約予以書(shū)面承諾。 

　　第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原

則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 

　　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)

管理企業(yè)；投標人少于３個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人

民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物

業(yè)管理企業(yè)。 

　　第二十五條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)

服務(wù)合同約定的內容。 

　　第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主

委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終

止。 

　　第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或

者使用權，建設單位不得擅自處分。 

　　第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設

施設備進(jìn)行查驗。 

　　第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)管理企

業(yè)移交下列資料： 

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下

管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； 

　　（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料； 

　　（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； 

　　（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 

　　物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委

員會(huì )。 

　　第三十條 建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管

理用房。 

　　第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔

物業(yè)的保修責任。 　　 

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)　　 

　　第三十二條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。 

　　國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院

建設行政主管部門(mén)制定。 

　　第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資

格證書(shū)。 

　　第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。 

　　第三十五條 業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面

的物業(yè)服務(wù)合同。 

　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利

義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等

內容進(jìn)行約定。 

　　第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的

服務(wù)。 

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全

受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 

　　第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)驗

收手續。 

　　業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規定的資

料。 

　　第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同

意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房

和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業(yè)主委員會(huì )。 

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理

企業(yè)之間應當做好交接工作。 

　　第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給

專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相

適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)

院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在

物業(yè)服務(wù)合同中約定。 

　　第四十二條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)

主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負

連帶交納責任。 

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建

設單位交納。 

　　第四十三條 縣級以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管

部門(mén)，應當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監督。 

　　第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定

以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。 

　　第四十五條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)

電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。 

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外

費用。 

　　第四十六條 對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和

使用等方面法律、法規規定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)

行政管理部門(mén)報告。 

　　有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為

予以制止或者依法處理。 

　　第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工

作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有

關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。 

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維

護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權

益。 

　　第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使

用人約定，但不得違反法律、法規和業(yè)主公約的有關(guān)規定。 

　　物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責

任。 

　　第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當及時(shí)處理

業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。